Immobili da costruire? Nuove garanzie in favore degli acquirenti

Il d.lgs. n. 14/2019 riguardante il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, pubblicato il 14 febbraio 2019, n. 38, in Gazzetta Ufficiale, in modifica del d.lgs. n. 122/2005, «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire», ha stabilito maggiori sicurezze e garanzie per coloro che vogliono acquistare immobili da costruire.

Le modifiche che sono state apportate, riguardano esclusivamente le garanzie e le fideiussioni, ad avallo degli acconti, che potranno essere concesse solo da banche e assicurazioni.

Nel caso in cui il Notaio dichiari, in atto, di non aver ricevuto la polizza assicurativa, la fideiussione potrà essere fatta valere anche nell’ipotesi in cui vi sia un inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale.

Qualsiasi atto da stipularsi davanti al notaio rogante, sia esso un contratto preliminare o altra tipologia di atto, deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Il contratto preliminare deve indicare gli estremi della polizza fideiussoria assicurativa e deve essere conforme al modello standard previsto dal decreto ministeriale; se il modello non sarà ancora definito, le parti potranno determinarlo convenzionalmente.

Tale atto, in seguito, dovrà essere registrato presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate e trascritto presso la Conservatoria immobiliare.

Anche nell’atto di trasferimento di proprietà dovranno essere inseriti gli estremi della polizza fideiussoria decennale, in caso di mancanza, il contratto di compravendita si riterrà nullo e l’istanza potrà essere fatta valere solo su istanza di parte.

Il d.lgs. n. 14/2019, sarà applicabile solo per i contratti che riguardano immobili da costruire, con domanda del titolo abitativo edilizio presentata in data successiva al 16 marzo 2019.

Avv. Marco Damoli

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Ferrara, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

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Contratto di locazione verbale è nullo

Con l’ordinanza n. 5794, pubblicata il 28 febbraio 2019, la Corte di Cassazione ha delineato la nullità del contratto di locazione stipulato verbalmente e ha riconosciuto il diritto dell’inquilino ad ottenere la restituzione delle somme indebitamente versate al proprietario di casa.

Il fatto

Il proprietario di un appartamento lo ha affittato per il periodo dal marzo 2011 all’agosto 2012 al canone di 900 euro mensili, senza tuttavia registrare alcun contratto.

Nel marzo 2012, tuttavia, su richiesta dell’inquilino, il locatore ha registrato un contratto di locazione nel quale è previsto un canone inferiore a quello effettivamente corrisposto, pari a 400 euro mensili.

Il conduttore, allora, lo ha convenuto in giudizio chiedendo la restituzione delle somme indebitamente pagate, corrispondenti ad euro 500 mensili per tutta la durata del contratto.

Sia il Tribunale di Lucca, in primo grado, sia la Corte d’Appello di Firenze, in secondo, hanno però rigettato la domanda. Secondo i giudici del merito, il contratto di locazione intercorso tra le parti non è ascrivibile alla categoria “contratti non registrati nel termine stabilito dalla legge”, essendovi prova che il contratto del marzo 2012 è stato registrato subito dopo la stipulazione.

L’inquilino ha promosso ricorso per cassazione in quanto il contratto stipulato prima del marzo 2012 sarebbe nullo per mancanza di forma scritta.

La pronuncia

La Cassazione ha accolto il ricorso ritenendolo fondato.

Come noto, la sentenza delle Sezioni Unite n. 18214/2015 ha affermato che i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati senza la forma scritta sono affetti da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, eccezion fatta per l’ipotesi in cui la forma verbale sia abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso la nullità (cd. di protezione) è rilevabile dal solo conduttore.

Nel caso, dunque, di contratto a forma verbale liberamente concordata tra locatore e conduttore trovano applicazione i principi generali in tema di nullità.

Di conseguenza, se da un lato il locatore può agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, dall’altro il conduttore può ottenere la parziale restituzione delle somme versate a titolo di canone in misura eccedente a quanto concordato.

Nella fattispecie concreta, i giudici di merito hanno erroneamente escluso la ripetizione di quanto pagato in più dal conduttore, facendo riferimento a quanto concordato tra le parti anziché al canone concordato dalle associazioni di categoria.

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Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

Responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni da terrazzo a livello per omessa manutenzione

Con la ordinanza n. 1188, depositata il 17 gennaio 2019, la Suprema Corte di Cassazione ha accolto il ricorso proposto dalla condomina danneggiante, poiché il giudice di prime cure ha omesso di tenere in considerazione il comportamento del condomino opposto, risultato ostile all’attività manutentiva del terrazzo.    

Il fatto

Un condomino ha proposto richiesta di risarcimento danni nei confronti di un altro condomino, poiché, dal comportamento di quest’ultimo, sono derivate infiltrazioni provenienti dal sovrastante terrazzo a livello.

Il Giudice ha condannato il propietario dell’appartamento sovrastante al risarcimento danni.

La condomina ha impugnato la sentenza davanti al Tribunale, affermando che non ha potuto sostenere nessuna attività di manutenzione del terrazzo, per perdita di titoli edilizi derivanti del diniego da parte del condomino sottostante.

Il Tribunale ha rigettato l’appello, affermando che, per i danni cagionati per infiltrazioni d’acqua derivanti dall’appartamento sovrastante, ne devono rispondere tutti i condomini in base alle proporzioni ex art. 1126 c.c.

Ha proposto ricorso in Cassazione.

La pronuncia

Il motivo di ricorso è stato accolto dalla Corte di Cassazione, poichè, la proprietaria, ha assunto la violazione degli artt. 112 e 132, n.4, c.p.c., motivando la mancata insussistenza delle proprie responsabilità ex art. 2051 c.c.

Tale mancata manutenzione del terrazzo, non è derivata da responsabilità della ricorrente, bensì tutti i condomini si sono opposti alla manutenzione, non permettendole così di apporre opere di miglioria e perdendo il beneficio dei provvedimenti comunali (sospensione del titolo edilizio).


Avv. Marco Damoli

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Ferrara, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

Ecobonus ed ecotassa 2019 sull’acquisto di un’auto

La Legge di Bilancio 2019 (L. 30 dicembre 2018, n. 145, “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2019 e bilancio pluriennale per il triennio 2019-2021“) ha previsto l’entrata in vigore dal 1° marzo 2019, fino al 31 dicembre 2021, di due misure volte a tutelare l’ambiente e la mobilità: l’ecobonus a favore di chi acquista auto a basso impatto ambientale e l’ecotassa per chi, invece, sceglie veicoli altamente inquinanti.

Il bonus

L’art. 1, comma 1031, della predetta Legge ha riconosciuto a chi acquista, anche in leasing, un veicolo nuovo del valore non superiore a 50 mila euro (IVA esclusa), l’emissione di un contributo parametrato ai grammi di CO2 emessi.

Se l’auto comprata non produce più di 20 g/km e contestualmente si consegna per la rottamazione un veicolo omologato alle classi Euro 1, 2, 3 o 4, l’incentivo è di 6 mila euro. È di 4 mila euro in assenza di rottamazione.

Se, invece, le emissioni di CO2 superano i 21 g/km, ma non eccedono i 70 g/km, il contributo è di 2.500 euro, rottamando un veicolo rientrante nelle predette classi, o di 1.500 euro, se non si consegna alcuna auto.

Qualora, inoltre, l’auto sia elettrica o ibrida, di potenza inferiore o uguale a 11kW, è riconosciuto un contributo pari al 30% del prezzo di acquisto, fino ad un massimo di 3 mila euro.

Per potersi avvantaggiare dell’incentivo, in ogni caso, l’automobile deve essere immatricolata in Italia.

L’imposta

L’art. 1, comma 1042, della citata normativa ha penalizzato, invece, chi acquista, anche in leasing, automobili che emettono più di 160 g/km di CO2.

In particolare, sono previsti quattro scaglioni di imposta proporzionali alle emissioni di CO2:

  • se queste sono inferiori a 175 g/km, l’importo da pagare è di 1.100 euro;
  • se sono comprese tra i 176 e i 200 g/km, la somma è di 1.600 euro;
  • se rientrano tra i 201 e i 250 g/km, si dovranno pagare 2 mila euro;
  • se, infine, sono superiori a 250 g/km, l’esborso sarà di 2.500 euro.

Questa imposta si applica con riferimento a veicoli immatricolati in Italia, anche se in precedenza sono stati già immatricolati in altri Paesi.

 

 

 

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.