Articoli

Locazione commerciale: nessuna provvigione all’agenzia se non viene rilasciata la licenza per l’esercizio dell’attività

In applicazione dell’art. 1757 c.c., se il contratto di locazione è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto al compenso del mediatore è subordinato al verificarsi della condizione.

Il fatto

Tra un locatore ed un conduttore si è perfezionato un contratto di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo, sospensivamente condizionato al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative per l’esercizio dell’attività di pub.

Alla sottoscrizione del contratto, l’agenzia immobiliare ha incassato, da un lato, una somma a titolo di deposito cauzionale, da consegnare al locatore e, dall’altro lato, una somma a titolo di provvigione.

La condizione non si è realizzata, non essendo state rilasciate le predette autorizzazioni dall’amministrazione competente.

Il conduttore, quindi, ha chiesto giudizialmente all’agenzia la restituzione sia del deposito cauzionale, sia della provvigione.

All’esito della causa, i giudici di merito, sia in primo sia in secondo grado, hanno condannato l’agenzia a riconsegnare l’importo ricevuto a titolo di provvigione, mentre hanno respinto la domanda relativa al deposito cauzionale.

Il conduttore, allora, ha promosso ricorso per cassazione per ottenere il pagamento anche di quest’ultima somma, ritenendo che, essendo il contratto sottoposto a condizione sospensiva, l’agenzia avrebbe dovuto trattenere l’assegno consegnatole a titolo di deposito – e quindi non consegnarlo al locatore – fino all’avverarsi della condizione.

La pronuncia

Con l’ordinanza n. 20192, pubblicata il 25 luglio 2019, la Suprema Corte di Cassazione ha ritenuto infondato il ricorso.

L’agenzia non ha alcun obbligo di restituzione del deposito cauzionale verso i convenuti perché, essendosi comunque perfezionato il contratto di locazione, seppur condizionato, la stessa non ha avrebbe avuto alcun obbligo di trattenere presso di sé il deposito cauzionale.

Pertanto, la richiesta di pagamento avrebbe dovuto essere proposta nei confronti del locatore.

Correttamente, invece, è stato deciso in merito alla provvigione spettante all’agenzia, in applicazione dell’art. 1757 c.c..

Cass_20192_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e commerciale, con particolare riferimento al settore real estate.

I medici non devono emettere fattura elettronica alle Asl

Con la risposta all’interpello n. 54 del 13 febbraio 2019, l’Agenzia delle Entrate ha dichiarato che il medico di base, che esercita la propria attività in regime di convenzione con il Sistema Sanitario Nazionale, non deve emettere la fattura elettronica a favore della A.S.L. per i compensi percepiti.

Il quesito

Un medico di medicina generale convenzionato con l’A.S.L. (“medico di base” o “medico di famiglia”) ha interpellato l’Agenzia delle Entrate ponendo un duplice quesito.

Da un lato, ha chiesto se, a fronte del mutato quadro normativo, avesse l’obbligo di emettere la fattura elettronica per le prestazioni medico-sanitarie svolte in favore dell’ente.

Dall’altro, se fosse venuto meno l’obbligo di inviare all’Agenzia i dati relativi al cd. spesometro.

Il parere

L’Agenzia delle Entrate ha ricostruito la normativa vigente.

Come noto, ai sensi del D. Lgs. n. 127/2015, dal 1 gennaio 2019 “per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate tra soggetti residenti o stabiliti nel territorio dello Stato, e per le relative variazioni, sono emesse esclusivamente fatture elettroniche“.

Sono, in ogni caso, esenti da tale regola generale sia i contribuenti che rientrano nel “regime dei minimi”, sia quelli che rientrano nel “regime forfetario”.

Altre eccezioni sono costituite, ad esempio, dalle vendite di beni al minuto, dalle prestazioni di trasporto di persone e dalle prestazioni alberghiere.

Questo intervento legislativo, poi, non ha modificato le previsioni del decreto IVA, che dettano le regole relative alla certificazione delle operazioni.

È tuttora in vigore, pertanto, il D.M. 31 ottobre 1974, secondo il quale, per le prestazioni medico-sanitarie, la fattura non è da emettere perché sostituita dal foglio di liquidazione dei corrispettivi.

Infine, ai sensi della Legge n. 205/2017, sempre dal 1 gennaio 2019, per tutti i contribuenti, è stato soppresso l’obbligo di invio dei dati relativi allo spesometro.

AdE_54_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.