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Inapplicabile l’agevolazione prima casa se si è proprietari di un altro immobile concesso a terzi in locazione

Per poter fruire dei benefici “prima casa”, l’acquirente deve poter dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Il fatto

Un soggetto è proprietario di due immobili siti nel medesimo Comune.

Il primo, nel quale vive, è stato acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Il secondo, che è invece concesso in locazione, è stato acquistato senza fruire di queste agevolazioni fiscali.

Egli decide di vendere la propria abitazione e di comprarne un’altra, sempre nel medesimo Comune.

A suo parere, quest’ultima può essere acquistata fruendo nuovamente delle agevolazioni “prima casa”.

Infatti, la recentissima giurisprudenza della Cassazione sostiene che dette agevolazioni debbano essere estese anche a chi è proprietario di un immobile già concesso in locazione, sito nel medesimo luogo, in quanto sottoposto ad un vincolo giuridico che rende tale alloggio giuridicamente inidoneo ad essere abitato.

La pronuncia

L’Agenzia delle Entrate è, però, di parere contrario rispetto a quello della Suprema Corte.

Per poter fruire di queste agevolazioni fiscali, la normativa impone il rispetto di tre condizioni:

  1. che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
  2. che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, ad alcun titolo, di altra casa situata nello stesso Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  3. che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, ad alcun titolo, di altro immobile nel territorio nazionale acquistato con la medesima agevolazione.

È necessario, pertanto, che il secondo immobile eventualmente posseduto sia assolutamente inidoneo all’uso abitativo.

L’indisponibilità giuridica dovuta al contratto di locazione, tuttavia, non corrisponde a tale concetto di inidoneità.

Di conseguenza, l’agevolazione prima casa non può essere applicata al caso di specie.

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e commerciale, con particolare riferimento al settore real estate.

 

Buche sulla strada: se segnalate, il Comune non è responsabile per i danni ai veicoli

In tema di responsabilità civile per danni da cose in custodia, la condotta del danneggiato che entri in interazione con la cosa si atteggia diversamente a seconda del grado di incidenza causale sull’evento dannoso.

Di conseguenza, quanto più è possibile prevedere il danno e lo stesso è superabile attraverso l’adozione di cautele normalmente attese, tanto più incidente deve considerarsi l’efficienza causale del comportamento imprudente del medesimo nel dinamismo causale del danno, fino a rendere possibile che detto comportamento interrompa il nesso eziologico tra fatto ed evento dannoso.

Il fatto

Un motociclista aveva citato in giudizio il competente Comune per ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito di un sinistro dovuto alla presenza sul manto stradale di una buca non visibile.

I giudici del merito, sia in primo sia in secondo grado, avevano però rigettato la sua domanda perché la predetta buca era correttamente segnalata.

Egli aveva, allora, promosso ricorso per cassazione, ritenendo che la Pubblica Amministrazione non avesse fornito la prova del caso fortuito, necessaria per escludere la propria responsabilità.

La pronuncia

La Suprema Corte di Cassazione ha ritenuto il motivo di ricorso infondato.

È stato accertato, infatti, che il danneggiato conoscesse la situazione dei luoghi.

Inoltre, la situazione di dissesto della strada era ampiamente visibile, essendovi sul posto idonea segnaletica stradale.

Di conseguenza, il sinistro è stato correttamente ricondotto alla sua responsabilità esclusiva.

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e commerciale, con particolare riferimento al settore real estate.

Se inciampi in strada per distrazione non ti spetta alcun risarcimento

Va esclusa la responsabilità dell’Ente custode allorché i danni conseguenti ad una caduta siano ascrivibili unicamente al danneggiato.

Il fatto

Un signore che stava camminando di notte, su una strada illuminata, assieme ad alcuni amici, guardando le vetrine dei negozi, è inciampato su un tombino che creava un leggero avvallamento del manto stradale.

Egli ha, dunque, citato in giudizio il Comune custode di detta strada, per ottenere il risarcimento dei danni patiti.

Le sue domande, tuttavia, sono rigettate sia in primo grado, sia in appello.

Ha, allora, promosso ricorso per cassazione, ritenendo che l’incidente fosse causato dall’anomalia della strada pubblica, avente da sola potenzialità lesiva idonea a cagionare l’evento.

La pronuncia

Con l’ordinanza n. 25436, pubblicata il 10 ottobre 2019, la Suprema Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso.

In materia di responsabilità da cose in custodia, la giurisprudenza di legittimità ha fissato alcuni principi:

  1. il criterio di imputazione della responsabilità fondato sul rapporto di custodia opera in termini oggettivi;
  2. il danneggiato ha solo l’onere di provare il nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno;
  3. il custode ha l’onere della prova liberatoria del caso fortuito;
  4. il caso fortuito è da intendersi da un punto di vista oggettivo, senza alcuna rilevanza della diligenza del custode;
  5. le modifiche improvvise della struttura della cosa divengono, col trascorrere del tempo, nuove intrinseche condizioni della cosa, di cui il custode deve rispondere.

Nel caso in esame, la disattenzione del passante ha di per sé il nesso eziologico tra cosa e danno e, quindi, escluso ogni responsabilità del Comune.

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Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e commerciale, con particolare riferimento al settore real estate.

Il Comune deve motivare l’ordine di demolizione di un manufatto realizzato in assenza di un titolo autorizzativo?

Il T.A.R. Marche, con la sentenza n. 484, depositata in data 12 luglio 2019, ha affermato che l’ordinanza di demolizione di un manufatto realizzato in assenza del permesso di costruire deve essere motivata, anche sinteticamente, purché siano indicate specificatamente le ragioni che hanno indotto l’amministrazione comunale a qualificare la realizzazione dell’intervento edilizio come nuova costruzione.

Il fatto

La ricorrente, in qualità di committente ed esecutrice dei lavori, impugnava l’ordinanza di demolizione di opere (nella fattispecie copertura di spazio esterno con materiale plastico e legno e copertura di terrazzo) realizzate in assenza di titolo edilizio con conseguente aumento di volumetria dell’edificio esistente. Il Comune si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso. Successivamente il T.A.R. sospendeva il provvedimento impugnato, accogliendo l’istanza cautelare proposta dalla ricorrente.

La pronuncia

Il T.A.R. Marche, riprendendo un precedente giurisprudenziale del Consiglio di Stato del 2018, ha statuito che l’Amministrazione ha l’onere di motivare in modo esaustivo le ragioni che inducono a qualificare l’opera realizzata come nuova costruzione, a fronte di manufatti che in relazione alle dimensioni, alla natura pertinenziale e al materiale realizzato potrebbero essere ricondotti nell’alveo di interventi realizzati senza permesso di costruire. Lo svolgimento di un’attenta istruttoria risponde all’esigenza di individuare le parti che hanno una certa rilevanza edilizia in modo tale che l’ordine di demolizione non riguardi l’intera struttura, con conseguente possibile acquisizione da parte dell’amministrazione dell’area interessata qualora il privato non ottemperi.
Nel caso di specie le opere realizzate sono costituite da strutture facilmente amovibili e da altre più stabili e pertanto è necessaria un’adeguata motivazione sulle ragioni per cui le suddette opere comportino un aumento di volume e di superficie utile dell’edificio esistente, tali da necessitare il rilascio di un permesso di costruire.

Sentenza TAR Marche n. 484_2019

Dott. Marcello Orlandino

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, è iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona, nel Registro dei Praticanti abilitati al patrocinio. Si occupa prevalentemente di diritto amministrativo e diritto civile.

La realizzazione di un soppalco richiede sempre il rilascio di un titolo autorizzativo?

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4780, depositata in data 19 luglio 2019, ha affermato che la realizzazione di un soppalco non necessita del permesso di costruire solo qualora abbia caratteristiche tali da non aumentare la superficie dell’immobile.

Il fatto

Il ricorrente impugnava davanti al TAR Veneto il provvedimento emesso dal Comune di Venezia che ordinava la demolizione di un soppalco realizzato in luogo del controsoffitto senza permesso di costruire.

Il ricorso veniva accolto con sentenza in forma semplificata sul presupposto che la costruzione di un soppalco, senza incrementi di volume e di modeste dimensioni, non implica il rilascio di un titolo autorizzativo.

La sentenza veniva appellata dal Comune di Venezia, che ribadiva la necessità della domanda di un permesso di costruire al fine della realizzazione del soppalco.

L’appellato si costituiva in giudizio per resistere alle domande avversarie.

La pronuncia

Il Consiglio di Stato, richiamandosi ad una precedente giurisprudenza amministrativa, ha statuito che la realizzazione di un soppalco rientra tra gli interventi edilizi minori per i quali non è richiesto il permesso di costruire solo qualora abbia caratteristiche tali da non incrementare la superficie dell’immobile.

Ciò avviene quando lo spazio realizzato tramite il soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile dalle persone.

Nel caso di specie nonostante l’appellato sia stato autorizzato a realizzare un mero controsoffitto, ha invece realizzato un vano accessibile e calpestabile con conseguente aumento di superficie utile dell’unità abitativa, che rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, con necessità del rilascio del titolo autorizzativo.

Sentenza CdS n. 4780_2019

Dott. Marcello Orlandino

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, è iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona, nel Registro dei Praticanti abilitati al patrocinio. Si occupa prevalentemente di diritto amministrativo e diritto civile.

 

 

Quando si può realizzare una piscina senza titolo edilizio?

 Il T.A.R. Liguria, con la sentenza n. 604, Sezione I, depositata in data 09 luglio 2018, ha ritenuto che una piscina realizzata all’interno della proprietà privata e posta all’esclusivo servizio dell’edificio principale va qualificata come pertinenza urbanistica e pertanto non soggetta ad un preventivo titolo autorizzativo.

Il fatto

La ricorrente impugnava l’ordinanza del Comune di Genova che ordinava la demolizione di una piscina condominiale realizzata in un sito diverso da quello previsto e con dimensioni maggiori rispetto al progetto approvato.

Il Comune, costituitosi in giudizio, si opponeva all’accoglimento del ricorso in quanto infondato nel merito.

La pronuncia

Secondo la giurisprudenza della sezione si configura una pertinenza urbanistica quando si verifica un collegamento funzionale e oggettivo tra il bene accessorio e quello principale, che consente esclusivamente la destinazione del bene accessorio ad un uso pertinenziale durevole, a condizione che il manufatto non comporti un maggiore carico urbanistico.

Nel caso di specie la piscina realizzata “ a raso” nella non immediata vicinanza del complesso residenziale va qualificata come pertinenza urbanistica non soggetta al rilascio di un titolo edilizio, in quanto posta all’esclusivo servizio dell’edificio principale (come disciplinato dal regolamento condominiale) e non può essere utilizzata in modo separato dallo stesso, non avendo autonomo valore di mercato.

TAR Genova, sez.I, 640_2018

Dott. Marcello Orlandino

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, è iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona, nel Registro dei Praticanti abilitati al patrocinio. Si occupa prevalentemente di diritto amministrativo e diritto civile.

 

 

La costruzione di una recinzione necessita sempre di un titolo edilizio?

Il TAR Toscana, con la sentenza n. 757, depositata in data 21 maggio 2019, ha affermato che la recinzione costruita per tutelare la proprietà privata dall’ingresso di estranei richiede il rilascio di un titolo autorizzativo da parte dell’ente competente solo quando, per le caratteristiche di realizzazione, ha un impatto concreto sul territorio. 

Il fatto

La ricorrente aveva collocato una recinzione di protezione in rete metallica, con annesso cancelletto in metallo di altezza 1 mt, attorno ad un’area di pertinenza dell’immobile di sua proprietà.

A seguito di un sopralluogo della Polizia locale veniva emanata un’ordinanza di demolizione perché l’opera era stata realizzata senza Permesso di costruire.

L’ordinanza veniva tempestivamente impugnata da parte ricorrente senza costituzione in giudizio da parte del Comune.

La pronuncia

Secondo la giurisprudenza di questo TAR la recinzione costituisce un’attività che viene permessa al fine di precludere a terzi l’ingresso nella proprietà privata ed ha rilievo edilizio solo quando viene realizzata con materiale tale da permetterne un ancoramento al terreno.

Nel caso di specie la recinzione realizzata con pali in legno e rete metallica rappresenta un intervento di carattere modesto volto a tutelare la proprietà privata senza creare un reale impatto sul territorio, non rilevando il  vincolo ambientale a cui è sottoposto l’immobile perché l’opera non integra gli estremi di un intervento edilizio. 

TAR Toscana n. 757_2019

Dott. Marcello Orlandino

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, è iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona, nel Registro dei Praticanti abilitati al patrocinio. Si occupa prevalentemente di diritto amministrativo e diritto civile.

 

 

Il reimpianto di un nuovo vigneto in sostituzione di quello precedente necessita di un titolo edilizio?

Il T.A.R. Toscana, con la sentenza n. 684, depositata in data 8 maggio 2019, ha stabilito che il reimpianto di un nuovo vigneto va qualificato come movimento di terra pertinente ad attività agricola non vincolato al rilascio di un titolo abilitativo, qualora ciò non comporti un’alterazione permanente dello stato dei luoghi.

Il fatto

La ricorrente impugnava il provvedimento del Comune di Carmignano che richiedeva il permesso di costruire per l’esecuzione di interventi di sbancamento di notevole entità su un terreno agricolo, lavori che erano tali da alterare la morfologia del terreno in modo irreversibile.

Il Comune si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso.

La pronuncia

Il TAR Toscana, richiamandosi ad un precedente giurisprudenziale del TAR Veneto 2015, ha affermato che il reimpianto di un nuovo vigneto in sostituzione di quello precedente rimasto improduttivo va qualificato come movimento di terra pertinente ad attività agricola e non soggetto al previo rilascio di autorizzazione paesaggistica o titolo edilizio, a condizione che non venga alterato in modo permanente lo stato dei luoghi.

Nel caso di specie lo sbancamento del terreno effettuato dalla società ricorrente per il reimpianto del nuovo vigneto non altera la morfologia del terreno in modo irreversibile, essendo strettamente pertinente all’esercizio dell’attività agricola e pertanto non necessita del rilascio del titolo autorizzativo.

TAR Toscana 684_2019 vigneto

Dott. Marcello Orlandino

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, è iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona, nel Registro dei Praticanti abilitati al patrocinio. Si occupa prevalentemente di diritto amministrativo e diritto civile.

 

 

Il condominio deve risarcire i danni causati da un albero presente nel giardino comune

Il corretto espletamento dell’obbligo custodiale, ex art. 2051 c.c., richiede al condominio, alla luce di uno stato di pericolosità dell’albero, un’attività di vigilanza e manutenzione sulla res in custodia.

Il fatto

Una signora ha convenuto in giudizio un condominio, per ottenere la condanna dello stesso al risarcimento dei danni causati da un albero di grandi dimensioni presente negli spazi condominiali, che ha impedito l’utilizzo del proprio giardino.

La pronuncia

Il Tribunale di Roma ha ritenuto la domanda fondata e, quindi, ha condannato il condominio al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni, in via equitativa.

L’attrice ha invocato la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c., cioè una responsabilità oggettiva in capo al custode.

Grava sul danneggiato l’onere di provare l’esistenza del danno ed il nesso di causalità, intercorrente tra l’evento dannoso e la cosa in custodia.

Per contro, il custode è ammesso a fornire la prova liberatoria tramite la dimostrazione del caso fortuito, da intendersi quale interruzione del nesso di causalità determinato da elementi esterni o da un fatto estraneo alla sfera di custodia.

Nel nostro caso, il condominio avrebbe dovuto provare l’incidenza, nello sviluppo causale che ha condotto all’evento dannoso, di un fattore eccezionale ed imprevedibile, tale da escludere la materiale riconducibilità del sinistro all’agire umano.

Dagli atti di causa, al contrario, è emersa una condotta negligente del condominio, che per svariati anni non ha deliberato alcun intervento di potatura dell’albero.

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Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

Acquistato immobile abusivo? Richiesta risarcimento danni al Comune

La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 4889/2019, depositata in data 19 febbraio 2019, ha statuito che la giurisdizione in materia di acquisto di immobile abusivo spetta al Giudice Ordinario e non al Giudice Amministrativo.

Il fatto

Un privato ha chiesto il risarcimento danno, ex art. 2043 c.c., al Comune, poiché ha sostenuto che non ha posto in essere la diligenza di vigilare sul rispetto delle prescrizioni urbanistiche nella costruzione di un fabbricato da parte di una Società.

Il ricorrente ha acquistato l’immobile riponendo fiducia nel Comune, con la consapevolezza che lo stesso avesse visionato e controllato la conformità alla legge e alla disciplina urbanistica.

Solo in un secondo momento, il cittadino, ha scoperto che vi erano molteplici irregolarità edilizie ed urbanistiche rendendolo, in parte, abusivo.

Il Giudice del Tribunale, nel giudizio instaurato con la Società, chiamata in giudizio, e il Comune, ha ritenuto che la controversia dovesse essere devoluta al Giudice Amministrativo, poiché collegata all’attività della P.A., quindi, è stato proposto il regolamento preventivo di giurisdizione chiedendo l’autorizzazione del Giudice Ordinario.

Il Comune ha resistito, al contrario della Società che non ha svolto difese.

La pronuncia

La decisione è stata disposta affermando che il problema non riguarda la legittimità dei titoli abitativi relativi alla costruzione della Società, ma riguarda esclusivamente la situazione di diritto soggettivo, ossia l’integrità del patrimonio leso, presuntivamente, dal ricorrente.

Per tale motivo, la decisione è stata fondata sulla non risarcibilità del danno, poiché non riguarda un diritto soggettivo relativo alle materie di esclusiva competenza del Giudice amministrativo.
Di talché, la giurisdizione è del Giudice ordinario.

Avv. Marco Damoli

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Ferrara, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

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