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Il Comune deve motivare l’ordine di demolizione di un manufatto realizzato in assenza di un titolo autorizzativo?

Il T.A.R. Marche, con la sentenza n. 484, depositata in data 12 luglio 2019, ha affermato che l’ordinanza di demolizione di un manufatto realizzato in assenza del permesso di costruire deve essere motivata, anche sinteticamente, purché siano indicate specificatamente le ragioni che hanno indotto l’amministrazione comunale a qualificare la realizzazione dell’intervento edilizio come nuova costruzione.

Il fatto

La ricorrente, in qualità di committente ed esecutrice dei lavori, impugnava l’ordinanza di demolizione di opere (nella fattispecie copertura di spazio esterno con materiale plastico e legno e copertura di terrazzo) realizzate in assenza di titolo edilizio con conseguente aumento di volumetria dell’edificio esistente. Il Comune si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso. Successivamente il T.A.R. sospendeva il provvedimento impugnato, accogliendo l’istanza cautelare proposta dalla ricorrente.

La pronuncia

Il T.A.R. Marche, riprendendo un precedente giurisprudenziale del Consiglio di Stato del 2018, ha statuito che l’Amministrazione ha l’onere di motivare in modo esaustivo le ragioni che inducono a qualificare l’opera realizzata come nuova costruzione, a fronte di manufatti che in relazione alle dimensioni, alla natura pertinenziale e al materiale realizzato potrebbero essere ricondotti nell’alveo di interventi realizzati senza permesso di costruire. Lo svolgimento di un’attenta istruttoria risponde all’esigenza di individuare le parti che hanno una certa rilevanza edilizia in modo tale che l’ordine di demolizione non riguardi l’intera struttura, con conseguente possibile acquisizione da parte dell’amministrazione dell’area interessata qualora il privato non ottemperi.
Nel caso di specie le opere realizzate sono costituite da strutture facilmente amovibili e da altre più stabili e pertanto è necessaria un’adeguata motivazione sulle ragioni per cui le suddette opere comportino un aumento di volume e di superficie utile dell’edificio esistente, tali da necessitare il rilascio di un permesso di costruire.

Sentenza TAR Marche n. 484_2019

Dott. Marcello Orlandino

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, è iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona, nel Registro dei Praticanti abilitati al patrocinio. Si occupa prevalentemente di diritto amministrativo e diritto civile.

Condominio minimo e spese per la riparazione delle parti comuni

Con la recente ordinanza n. 620 del 14 gennaio 2019, la Sesta Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che nel caso di condominio cd. minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno solo di essi è rimborsabile soltanto nell’ipotesi in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c..

Il fatto

In un piccolo complesso condominiale, composto di due sole unità immobiliari, il proprietario dell’appartamento al piano terra ha eseguito, a proprie spese, lavori di manutenzione e riparazione di un cortile e di un viale d’accesso comuni alla propria abitazione ed all’appartamento sovrastante, di proprietà esclusiva di un altro condomino.

Colui che ha sostenuto le spese ha adito il Tribunale di Nola chiedendo che il proprietario dell’abitazione posta al piano primo fosse condannato al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali subiti, a seguito della mancata corresponsione della quota di sua spettanza.

I giudici territoriali, sia in primo sia in secondo grado, hanno rigettato la richiesta dell’attore.

La pronuncia

Anche gli Ermellini hanno respinto la domanda del proprietario dell’appartamento al piano terra, in quanto lo stesso non ha provato, nel corso dei giudizi di merito, il presupposto dell’urgenza delle opere realizzate sulla parte comune del condominio, che è invece occorrente.

L’art. 1134 c.c. riconosce il diritto ad un condomino di ottenere il rimborso delle spese dallo stesso sostenute per la gestione delle parti comuni dell’edificio, senza previa autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, solamente nel caso in cui le stesse siano urgenti.

Secondo la Cassazione,  detta urgenza si riscontra in quegli esborsi che, da un lato, sono giustificati dall’esigenza di manutenzione e che, dall’altro lato, non possono essere differiti senza danno o pericolo fino all’ottenimento della predetta autorizzazione.

È, in ogni caso, onere di chi agisce per ottenere il rimborso delle anticipazioni, dimostrare la sussistenza di tale presupposto. Non ne è necessaria la prova, invece, solo nell’ipotesi di mera trascuranza degli altri condomini.

La regola così enunciata si applica anche al condominio minimo, la cui assemblea può ovviamente deliberare solo all’unanimità. In mancanza di accordo, tuttavia, è comunque indispensabile ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere l’approvazione all’esecuzione delle opere di riparazione, ai sensi dell’art. 1105 c.c..

Studio Legale Damoli

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